Klasyfikacja katastralna działek: procedura, metody i wyniki

Życie ludzi związane jest z ziemią. Za jego pomocą można przeprowadzać różne transakcje. Często trzeba znać jego opłacalność i użyteczność. Właśnie dlatego prowadzona jest ewidencja katastralna działek. Procedura jest przeprowadzana zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami. Można znaleźć numer katastralny, aby zażądać niezbędnych informacji.

O wydarzeniu

Katastralna wycena gruntówzastosował analizę ekonomiczną podaży i popytu na użytkowanie oraz ustalenie dokładnej ceny działek. Wszystkie opcje wyceny, w tym katastralne, są niezbędne do ustalenia pieniężnej ekspresji ceny gruntu.

Kastralna wycena gruntów różni się od resztyktóry jest uważany za główny wskaźnik opodatkowania i jest realizowany metodą masową. W rezultacie terytorium jest podzielone na części, ustalana jest cena, wartość katastralna i wartość rynkowa, która jest uważana za odpowiednią do sprzedaży w warunkach rynkowych.

Zasady oceny określa prawo. Na ich podstawie ustala się wartość różnych gruntów. Normy tej procedury są określone w art. 66 RF LC.

Po co to jest?

Wycena katastralna działek przeprowadzana jest dla:

• Możliwości rejestracji transakcji darowizny, wynajmu, sprzedaży;
• uzyskiwanie pożyczek, w których ziemia zostanie zastawiona;
• w przypadku sporów majątkowych;
• zbieranie dokumentów przez komorników;
• prywatyzacja;
• ubezpieczenie;
• wycena inwestycji;
• przyciąganie akcjonariuszy;
• wycena przedsiębiorstwa;
• wykorzystanie przedmiotu jako kapitału docelowego;
• ocena uszkodzeń;
• tworzenie podatków.

W przypadku tych działań jest to konieczne. Katastralna wycena gruntów we wszystkich przypadkach jest standardowa.

Cechy oceny

Ziemia ma cechy, które wpływają na wyniki oceny:

• są one wynikiem pracy;
• są ograniczone w przestrzeni;
• nie mogą być zastąpione innymi środkami;
• mieć stałą lokalizację;
• gdy są używane prawidłowo, nie stają się bezużyteczne;
• mają różną jakość w różnych obszarach;
• mieć swoje własne użyteczne cechy;
• mieć właściwość płodności;
• są uważane za wsparcie przestrzenne w różnych sferach działalności.

Koncepcje "ziemi" i "ziemi" mająkilka różnic. Ziemia nazywana jest terytorium, które nie zostało rozwinięte i nie ma ulepszeń. Witryna to terytorium, na którym dokonano ulepszeń do określonego celu.

Rodzaje ulepszeń

Zmiany mogą być:

1. Zewnętrzne (wznoszenie łączności, drogi, ulice).
2. Wewnętrzne (zagospodarowanie terenu, planowanie, prace budowlane).

Ocena jest stosowana dla wszystkich rodzajów gruntów. Standardowa nieruchomość obejmuje grunty i budynki. Dla każdego obiektu przeprowadzana jest wycena katastralna działek. Impreza odbywa się często nie z nieruchomości, ale z dzierżawionymi nieruchomościami. Następnie oceniane są prawa najmu.

Masa i singiel

W praktyce światowej istnieją dwie możliwości oceny:

1. Masa. Używany do wielu witryn na dużym obszarze.
2. Pojedynczy. Jest stosowany systematycznie. Procedura wymaga dokładnej analizy istniejącego rynku.

Analiza maksymalnej wydajności

Podczas oceny konieczne jest ustalenie skutecznej metody użytkowania gruntów. W tym celu bierze się pod uwagę wiele czynników:

• lokalizacja;
• sytuacja rynkowa;
• koszty finansowe;
• cechy fizyczne i możliwość wprowadzania ulepszeń;
• fizyczna wykonalność projektu;
• technologiczna wykonalność;
• zgodność celu i użytkowania;
• ustalenie rentowności.

Państwowa katastralna wycena gruntów może być przeprowadzona na różne sposoby. Każda z nich ma swoją własną charakterystykę.

Metoda normatywna

Ustawia normatywny koszt działki. Jest używany, gdy:

• przeniesienie na własność lub umorzenie;
• dar lub rejestracja jako dziedziczenie;
• zajęcie przez państwo;
• uzyskanie pożyczki.
• ustalenie wspólnych kosztów.

W przypadku przeprowadzenia państwowej wyceny katastralnej obiektu składającego się z gruntu z prawem do posiadania dzierżawy, koszt ustala się na podstawie kosztów ustalonych wraz z wycofaniem do budowy.

Metoda porównywania sprzedaży

Jest uważana za skuteczną i wygodną metodę. Aby określić cenę gruntu, musisz ocenić sytuację na rynku. Jeżeli rzeczoznawca nie ma przykładów transakcji, należy wziąć pod uwagę obecne zapotrzebowanie.

Są brane pod uwagę:

• prawa własności;
• sytuacja rynkowa;
• warunki sprzedaży;
• warunki finansowania;
• lokalizacja obiektu;
• obecność struktur inżynieryjnych;
• cechy fizyczne;
• podział na strefy;
• użyteczności publicznej;
• opcje efektywnego wykorzystania;
• sytuacja gospodarcza.

Takie podejście daje możliwość uzyskania dokładnych wyników.

Metoda kapitalizacji czynszu dzierżawnego

Dzięki tej metodzie będziesz mógł przetwarzać informacje na tematStawki czynszu na gruntach i ustal ich cenę jako dochód z najmu. Opłata jest kapitalizowana w formie regularnych dochodów. Wskaźniki procedury ustalane są na podstawie danych dotyczących sprzedaży i kosztów wynajmu. Istnieje formuła, według której cena ziemi jest zaspokajana. Wynik jest równy kwocie dochodu z najmu podzielony przez wskaźnik kapitalizacji. Ostatnia stawka jest obliczana poprzez podzielenie sumy ceny najmu podobnych partii przez ich cenę.

Czynsz jest określony przez:

• lokalizacja strony;
• forma;
• rozmiar;
• obecność struktur inżynieryjnych;
• komunikacja transportowa;
• rodzaj użytkowania gruntów.

W Rosji ziemia jest dzierżawiona od państwa lub gminy. Stawka jest ustalana według standardowego kosztu, który nie zawsze jest równy cenie rynkowej.

Metoda dystrybucji

Obiekt wyceny katastralnej analizowany jest za pomocąstosunek kosztów działki do budynków. Metoda jest bardziej odpowiednia dla nowych budynków, które muszą spełniać najlepsze warunki użytkowania gruntów. Terytorium pod starymi obiektami będzie miało duży udział w kosztach obiektu w porównaniu z budynkiem.

W przypadku tej metody musisz mieć informacje na temat relacji między ceną budynków i gruntów określonego typu. Wyniki wydarzenia będą orientacyjne, niewiarygodne.

Metoda wyboru

Koszt strony, na którejsą budynki, a jeśli są informacje o kwotach transakcji z podobnymi nieruchomościami. Przy tej opcji konieczne jest wykonanie procedury w ustalonej kolejności:

• porównawcze elementy obiektów są ustalone;
• odróżnia się od ocenianego terytorium;
• dokonuje się korekty;
• wartość rynkowa została zatwierdzona;
• cena ulepszeń jest określana;
• wartość gruntu jest ustalona.

Ta opcja jest odpowiednia dla gruntów, na których znajdują się małe budynki. Jest stosowany w przypadku braku normalnej aktywności na rynku.

Metoda salda

Istnieje ocena gruntów, które muszą być poprawione przez budynki dla zysku. Prace prowadzone są w następujących etapach:

• dochód z przedmiotu jest ustalony;
• dochód z budynków jest określony;
• dochód jest kapitalizowany.

Metoda tyczenia

Federalna Służba Katastrofalna zawiera informacje o ziemi. Do oszacowania można zastosować metodę dzielenia ziemi na działki. Jest wykonywany w następującej kolejności:

• określić liczbę i rozmiar działek;
• koszt jest ustalany;
• koszty są obliczane;
• zysk netto jest ustalany;
• ustanawia się stopę dyskontową, w której ryzyko zostanie odzwierciedlone.

Do zagospodarowania terenu potrzebne będą koszty oczyszczania terytorium, planowania i podziału działek, budowy systemu inżynieryjnego, dróg, wynagrodzeń dla pracowników, ubezpieczenia, reklamy.

Procedura

Taką pracę mogą wykonywać instytucje oceniające. Procedurę można podzielić na następujące etapy:

1. Umowa jest sformalizowana. Aby go skompilować, trzeba znać cel pracy, normy, kategorię gruntu, rodzaj użytkowania, opcję własności, ograniczenia, informacje z katastru, obecność budynków.
2. Data wykonania pracy jest przypisana.
3. Informacje są gromadzone i analizowane: dokumenty, cechy, opis, cechy terenu.
4. Wskaźniki ekonomiczne są brane pod uwagę.
5. Zorganizowana kontrola obiektu i terytorium.
6. Dokumentacja jest przygotowywana.
7. Prowadzona jest analiza rynku nieruchomości.
8. Została ustanowiona opcja oceny.
9. Wyniki są spójne.
10. Raport jest kompilowany.

Federalna agencja katastralna zawiera informacje na temat nieruchomości, w tym ziemi. Podczas przeprowadzania różnych transakcji potrzebne są wnioski od tej organizacji.

Raport

Opracowywane są wyniki katastralnej wyceny gruntóww formie pisemnego raportu. Jego treść powinna być zgodna z prawem federalnym. W praktyce nie ma jednej formy raportu, więc wszystkie organizacje mogą dostarczyć dokumenty, które różnią się wyglądem.

Ale informacje, forma wydarzenia i wyniki muszą spełniać następujące wymagania:

• dostępność danych na temat kosztów;
• treść i metoda oceny;
• weryfikacja wyników;
• uzasadnione informacje;
• zasada wyjątkowości;
• interpretacja terminów;
• sprawdzalności;
• brak pośrednich informacji opcjonalnych.

Podczas pisania raportu wykonawca musi być na czasprzekazać wyniki, wskazać datę wdrożenia, normy. Przy ustalaniu wartości jego kryteriów są ustalone. Raport będzie zawierał ważne dane na temat zastosowanej metody. Raport jest ponumerowany i zszyty, podpisany i ostemplowany.

Jeśli strona jest znana z numeru katastralnego, tobędzie bardzo łatwo znaleźć niezbędne informacje na jego temat. Koszt zdarzenia zależy od obszaru witryny, jej lokalizacji i przypisanych zadań. We wszystkich regionach kraju cena jest inna, ale średnia wynosi 2 tysiące rubli. Ocena nie trwa dłużej niż 5 dni roboczych.

Dopuszczalna jest definicja wartości katastralnejsprzedać działkę po odpowiedniej cenie. W miarę zmian procedura musi być wykonana przed transakcją. Koszt ulega zmianie z powodu zmiany miejsca docelowego. Procedura jest konieczna do prawidłowej rejestracji różnych transakcji z gruntem.

</ p>